商业地产资产盘活仍征途路漫漫

商业地产是商业活动展开非常重要的载体，也是商业价值体现的重要工具。开发商投资商业地产，在沉淀大量资金的同时，还面临投资周期被拉长的问题。

如何通过盘活存量资产，实现整体商业地产的发展和商业的繁荣，不仅是商业开发商也是投资机构所关注的问题。

对于投资者来讲，除了商业地产资产的质量和财务的状况之外，他们较为关心的就是发起人。尤其是发起人对于商业信托的支持和承认，对发起人有着举足轻重的角色。

而对回报的追求，在新加坡上市的地产信托必须有一个合理的资产估值。"投资者关心被注入的这些房地产信托资产是否价格公平，而且它的收益率是否具有吸引力。”星展银行股权资本市场部董事总经理吴贤璧说。

新加坡经验

虽然国内商业房地产体量远大于新加坡，但国内已上市的商业资产规模，却远不及新坡加。

据新加坡交易所披露的信息，目前新加坡约有43个房地产信托与商业信托，总市值高达530亿美元。在近8年以来，这些已上市的商业地产信托，其增值部分还包括了新的IPO、持续融资，以及新发售的新股。

值得注意的是，新加坡上市房地产信托的资产中，房地产约70%是来自新加坡以外的市场。

另据星展银行的信息，新加坡房地产信托市场经过迅速发展直到今天，超过40多个的上市房地产信托产品中，有3个是由中国商家发起，而且是纯中国资产在新加坡上市的房地产信托。

国内从十几年前开始热谈REITs，国内商业地产融资工具的通道，还没有完全打通。

高和资本资产证券化投行部董事总经理毛跃晖指出，对比中国和美国的市场，中国在2016年经历了资产证券化的大跃进，然而当年中国商业地产证券化的规模只有500个亿；这与美国的规模比起来，差得非常远。

"总结起来，商业地产资本化有三难：经营难、融资难、退出难。虽然对应的也有三个解决的对策，但是其中最关键的是金融化。”毛跃晖说。

新加坡交易所中国区主席黄良颖指出，业界对国内房地产信托有很深的印象，但是新加坡市场之所以发展规模远大于国内，一个重要的原因是商业地产资产得到了证券化。

而这与17年来，新加坡所建立的整个生态环境有密切关系。

黄良颖介绍，首先很重要的是投资者群。金融管理局在这里面起到很大的作用，目前在新加坡大概有2万到7万的人员在管理相关的资产。此外，大概有200家资产管理公司在外面管理着4000只基金。

星展银行股权资本市场部董事总经理吴贤璧指出，投资者看好新加坡市场的原因中，其中有一点，是看到新加坡是一个具有国际性的房地产投资平台。"就是说，将资产在新加坡上市，它融资的对象是国际的投资者。”吴贤璧说。

"有很多杂志认为，约在2020年，新加坡可能会成为全球第二大的高净值地区。”黄良颖表示。

稳健回报是关键

将较为成熟的物业打包在新加坡上市，对开发来说有多方面的好处。

一方面使开发商和房地产投资者套现资产，这样可以实现投资者对物业资本的收益。"可以盘活了房企房地产投资的资产池，可以达到资本的循环。这意味着房企或投资者可利用回笼的资金，来扩充其他的业务。这可以说实施了一个轻资产的策略。”黄良颖如是说。

美国、新加坡商业地产资本市场，被认为是中国REITs仿效的榜样。其实在新加坡上市的房地产信托中，有一部分是来自中国的资产。

吴贤璧介绍，在新加坡上市的中国资产发起人中，较早上市的BHG于2015年上市，IPO的市值是3.9亿元。

随后在2016年，杭州的富春，也在新加坡把他们的云同网城成功打包在新加坡上市。富春的主要资产，是位于杭州的电子商务和物流项目，上市市值是6.3亿元。

吴贤璧透露，今年年初BHG在新加坡上市，是利用了一个BT的架构。这个BT商业信托中，物业的主要组合是位于中山市的零售商场，IPO的市值约4.3亿元。

毛跃晖表示，虽然国内有大量商业地产资产，但并非所有的项目都适合上市。一些资产在运营中，也多少存在一些问题。

"困局来自于规划和运营。存量中近三成，多数为存量效益率很低下的项目。商业地产一方面是从开发的阶段进入到一个存量阶段，而存量阶段其中重要的一块内容，是适应城市更新的需要，因此收益获得不断增长。”毛跃晖认为。

相比较而言，在新加坡上市的资产，其回报率则相对稳健。

黄良颖透露，在回报方面，投资者可从投资的物业中获得6%到8%的回报。从稳定性来看，此前新加坡交易所曾做过一个调查，约在2012年到2015年的时间里，海峡指数波动在16%上下浮动，然而新加坡交易所房地产波动是1%。"波动小，也是投资者看重在新加坡的地方。”黄良颖说。

本文转载自：北京写字楼网

编辑：1001

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