改卖转租 房企开练运营解决商办“难题

以卖房子为主要业绩来源的房地产开发商，未来要转型靠租房子来冲业绩了吗？拍地时要拼自持面积、商住产品全面限购……随着政策的变化，开发商手中的持有型物业将大面积增加。面对"突如其来”的大量自持土地，如何管理和运营，开发商有着各自的想法和算盘。

开发商 现有项目或将重新规划

今年一开年，北京某家开发商就加紧了推盘的力度。一般来说，冬天并不是卖房的好时节，开发商通常选择春暖花开时开盘。正是对今年楼市形势不确定性的担忧，上述开发商采取了"抢跑”策略，手中相当大一部分商住产品得以快速出货。"快跑”，成为开发商应对政策变化的一种手段。

但也不可否认的是，去年以来，北京出让了不少商业办公用地，有一些仍处在前期规划设计阶段，甚至有的还没有"动”。"这些地块的规划肯定要按照新政策来执行。”业内人士表示。

所谓"新政策”，就是3月26日北京发布的《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》。针对商办类产品，公告中规定，开发企业新报建商办类项目，最小分割单元不得低于500平方米；不符合要求的，规划部门不予批准。开发企业在建(含在售)商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。

也就是说，在售和在建的商办类产品，买家不能是个人了。而且，商办类项目的产权面积，要在500平方米以上。

以前做成"商改住”的产品现在不让做，也不让卖了。手中的商办地块怎么办？这对开发商来说无疑是个考验。北京一家房企营销总经理告诉记者，"我们的商业为底商，体量在100平方米左右，商办类新政出台前，便已取得预售许可证。新政后，只能针对企业销售，但对项目影响并不大。未来，允许入市的商办类产品面积将达到500平方米以上，我们这样的小底商可能会更加抢手。”

然而，记者了解到，这类底商在商办市场中仅占一小部分，高层商办类产品可能面临极大的销售困境。对此上述房企营销总经理表示，已按照小面积段设计报批、目前正在施工的项目最为"难过”。此外，去年北京出让多块商办类用地，个别企业更是在大兴、房山等地取得多块，这些企业也将面临产品重新设计的问题。

业内 多条路径可解商办"难题”

不过，从商办新政出台后的土地成交来看，开发商并未将商办类地块"打入冷宫”。

在商办新政发布仅4天后，即3月30日，北京土地市场即迎来了首批商办类地块举牌。位于朝阳和大兴的三宗商办地块，终以53.5亿元的总价成交。从竞拍现场来看，虽然北京刚刚出台商办限购政策，且此次受让地块需要开发商至少50%的建筑面积整体持有并长期经营20年，自持、经营20年后，如需转让或分割销售，需要征得政府同意，但开发商的参与热情依然不减。

这样的地块拿到手以后，未来怎么开发？开发商的"账”是怎么算的？亚豪机构市场总监郭毅表示，较低的土地成本、可控的开发成本，对于开发商而言，商办的租售比远超相近位置、小业主以市场价购得的住宅，将其开发为类airbnb产品，租金回报亦颇为可观。

此外，郭毅认为，开发商还可以商办项目为基础，开发商成立资产运营公司，推出资管计划，想购买的小业主交纳部分（如50%）资金后获得相应权重的使用权，剩余资金分期还清。小业主每年交纳少量管理费，支付每年0.84%的房产税。双方可约定，一旦政策开放，随时办理产权交割。这样的话，不需要小业主开办公司，也不受限购影响，房产可以自用、出租或转让资管计划的使用权，小业主再次转让变现，也可节省高昂的二手交易税费。

趋势 "去地产化”重运营

事实上，在此次商住限购政策出台之前，早已有不少房地产公司开始探索新的商业模式和利润增长模式，以应对并不稳定的房地产销售市场。

特别是近年来，有目共睹的是，房地产公司"去地产化”倾向明显，轻资产、重运营已成为转型共识。进入长租公寓、联合办公领域，房地产开发企业摩拳擦掌跃跃欲试。有统计显示，目前排名前30的房企中至少有三分之一已涉足长租公寓，打造自身的公寓品牌或投资成熟的品牌公寓。

此外，近两年全国联合办公产品数量出现井喷，一些自建物业的开发商，会拿出一部分区域作为创客空间，附加上一些服务和概念后，获取租金回报。还有"二房东”式的短租办公，以及通过入股创业公司盈利的孵化器式创业空间相继出现于市场。这些新型业态对开发商运营能力的要求都远高于传统办公物业。

对此，中国房地产经理人联盟秘书长、优铺网董事长陈云峰表示，"新政支持租赁和运营，限售不限租赁，商办物业运营时代已到来。”陈云峰介绍，在传统商业切分中，小于100平方米的商办物业占50%，100—350平方米的占30%，300—500平方米的占20%，500平方米以上的只占10%。

而根据新政的要求，商办类项目最小分割单元不得低于500平方米。陈云峰认为，这将使开发商自持商业面积增加，考验运营能力。从这一角度来看，新政的出台，利好于商业地产的运营和发展。

本文转载自：中国写字楼网

编辑：1001

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