商业地产是地产市场的毒药还是解药？

如今，凡是带着"地产”这两个字，似乎总能引发热议，大到国家政策调控，小到楼盘价格波动，都能引发无数话题。"地产”已经与大多数人的生活挂上了钩。全球经济复苏缓慢，楼市新调控政策不断收紧的背景下，被寄予厚望的商业地究竟是地产市场的一颗毒药，还是能够解开困局的一粒解药呢?

隐忧：增长过快引发忧虑

国家统计局数据显示，截至3月末，我国办公楼待售面积达3788万平方米，同比增长11.6%;商业营业用房待售面积达16014万平方米，同比增加6.2%。供应量依然呈现上升局面，但需求量开始走下坡路，供大于求的现象成为趋势。

此外，伴随着互联网+新行业的强势崛起，一向稳如泰山的地产，尤其是商业地产行业面临不小的冲击。

国内外地产的区别

任何国家，房地产业都是关乎民生的支柱产业，其走势和动荡，表现着该国的经济情况。从日本"失去的二十年”、美国的金融危机，都是以房产和次贷为导火索呈现出来的。自上海申博成功之后，房价一路猛涨，居高不下，人人高呼地产泡沫严重，似乎我们正面临日本、美国的前车之鉴。为此，国家推出一系列限购政策，自2016年以来，推出史上最严苛的限购政策，该政策以一线城市为导向涵盖周边城市，力度不可谓不大。

然而，我国地产与国外毕竟有所不同，其最核心的不同是土地所有权。众所周知，我国土地所有权是归国家所有，在购买房屋之后，房屋的产权归个人所有，而土地只能获得使用权。一般来说，居住用地70年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年。

抛开土地所有权，只从房屋的自身价值来看，房屋实属消耗品，房屋使用的时间越长，其结构、装修的老化等价值逐年降低，从这点分析，房屋与汽车并无不同。真正让地产价值提升的是土地升值。在美国、欧洲等地区，土地买卖是合法化的，一旦购买了房屋，整块土地，从地下到领空1000米都是个人所有。在中国，却是另外一种情况，因为土地归国家所有，只拥有使用权，因此绝大多数的国人其实都只是租客。

在中国，房屋是贬值的，增值的是土地，这是我国地产的本质，而这些一目了然的事情往往会被开发商们偷换了概念。

中国商业地产的罪与殇

在国外，商业地产更多是零售地产的概念。商业地产的价值往往超过住宅。然而在中国：相反。这个道理是因为中国土地所有权的关系，导致国人异常重视土地使用年限，除此之外，商业用地的水、电、网、物业费用也是全面超过住宅。

国家还赋予住宅所能获得更多利益，如：教学、医疗、户口等一系列的导向，让我们不得不考虑住宅所带来的附加利益。可以说，这诸多背后隐藏的利益叠加，才是房产如此迅猛增长的真正推手之一。

然而商业地产在这方面的隐藏利益是无法与住宅相提并论的，所以它的根本属性只是投资!

一、实体商业的窘境

一铺养三代的说法，可谓深入人心。遥想当年上海七浦路商铺刚刚建成，一个商铺八万元，仅一年的租金就可达到八万，可谓是一本万利。当年的南京路、淮海路，商铺可谓是一铺难求。如今，大面积的商铺倒闭关门，商场运营状况每况愈下，业态都集中在餐饮和亲子教育，零售业凋零得让人惨不忍睹。

有人说，是天猫、京东等互联网电商打垮了实体商业店，真的是这样吗?如今，随着各平台和电商的成熟，其运营成本已开始逐渐向线下实体的成本逼近。如今想要在天猫开个品牌旗舰店，没有数十万的投入根本不见成效，而即便你开出来了，如果产品本身品牌不响，销量依然是个问题。而对于淘宝平台来说，虽然入驻没有多大费用，但是没有流量和推荐，店铺会被堆砌在几百页同类产品的搜索栏之后，难以搜索到。而想要让客户找到就必须做推广和优化，以此产生的费用和人员精力，可谓浩瀚。

也是为此，O2O、体验式营销等诸多口号在这几年层出不穷，线上线下的结合看起来是王道，但真正做好的，又能有几家?反观那些卓见成效的商业地产，却往往是其他领域的品牌商，于是跨界的呼喊声，一浪高过一浪，可依旧是死多活少。

其实，实体商业的窘境，是一个必然，与我国的经济发展路径息息相关，如今，不过是一个转型期，有转型期就会有阵痛感。

二、中国实体商业的前世今生

在改革开放前，中国是没有商业地产一说的。当时，采用的是国有经济，大部分经济体都是国家所有，国家根据计划统一安排生产，统一安排渠道销售。国家卖给你什么产品，你就只能选择什么产品。那是一个求大于供的时代，因此80、90年代的时候，商铺里的售货员大多都是一副爱买不买的样子。

朱镕基总理上台后，中国面临第一次金融大危机，总理积极应对，开放市场化竞争，以浙商为代表的先行者们纷纷开设厂房，以产品为优先，琳琅满目的产品开始铺天盖地地出现在市场，产品、价格，成为了大众关注的焦点，而当时大多数的企业主开设厂房，都是凭借着中国低廉的劳动力成本，为国外知名品牌进行ODM代加工，整个中国经济被激活。

有人在关注产品生产，自然就有人关注渠道贩卖问题。于是，易初莲花、家乐福等大型购物超市开始入驻各大城市，从某种意义上来说，这些大型商超，为国人的商业地产打开了思路。这类大型商超除了主力超市的占地面积外，还有一大块商铺面积，他们租赁给了其他的配套店铺，如餐饮、零售等，一个大型商超，往往就是一个覆盖周边社区的商业综合体。通过这样的方式，大型商超实现了运营保障，并迅速在中国打开市场。就像麦当劳老板曾经说过的"你以为我是卖汉堡的，其实我是做房地产的”。

除了大型商超之外，各类品牌酒店、百货商场也都如雨后春笋般在中国崛起，13亿的消费市场，让大家感受到了一场狂欢般的饕餮盛宴。

由于大型商业地产的投入资金成本太大，通过收租获得回报的时间过长，对于企业的拓展周期拖得太久，开发商开始将旗下部分商铺转售给小业主，以此来获得资金回拢。然而，整体商业的切割，会让整个业态陷入凌乱无章的状态，导致商业的运营陷入困境。为此，开发商、运营商提出了售后返租、统一运营的概念，也由此，中国的商业地产陷入了一个更奇特的环境。

三、售后返租，统一运营

售后返租的概念一经落实执行，便引起巨大的震荡，至今依然在影响着整个中国商业地产。

对于售后返租，我们很难评价其初衷的真伪。平心而论，售后返租极有诱惑力。开发商先将旗下的商业体售卖给小业主，获得资金回拢，然后与业主签订经管协议，统一运管，给予业主商业回报。业主既获得了商铺，又能有专业的运营机构统一招商运营，何乐而不为?遗憾的是，商业地产本身的属性是投资，既然是投资，也就必然会存在风险。售后返租的设想是极好的，尤其是在运营开始的头几年，多数运营商会给出固定投资回报率，可谓旱涝保收。可是租金回报来源于商铺的租赁和运营。开发商或许拥有极强的开发能力，但是在商业运营方面，却未必都是能手。

许多开发商在卖完商铺之后，招商却迟迟未能落位，导致商场运营难以为继，陷入僵局，不但租金回报无法保障，商铺也因为整体环境的凋零，价值骤降。小业主们拿不到租金，连商铺想要出手都没人敢要，当真是欲哭无泪。这样的案例在二、三线城市几乎比比皆是，导致许多人一听见售后返租，便皱起眉头。而随着互联网电商的冲击，线下零售越发举步维艰，商业地产开始降温，人们将更多的目光，投向了住宅，宁愿放弃租金回报而追求土地本身的增值价值。

地产销售的强暴时代

上海地产的疯狂崛起，大约是从上世纪九十年代末开始的。让人记忆犹新的，是当年上海申博成功后，整个上海的房价几乎在一月内翻了个倍!世博会只是一个导火索，真正引起房价暴涨的是巨大的人口居住需求，也就是刚需。

一、吸血政策

上世纪九十年代末，大量的外来人口涌进北上广深，当时正是市场经济发展的调控和跃进时期，各大城市需要大量的劳动力来促进发展。人口的骤增，导致对房产需求的急速膨胀。

评估一个城市或地区的房价浮动，主要是关注人口的增减。人口持续增长的城市和地区，其房价基本没有大幅回落的可能性，相反那些人口持续输出减少的地区，其房价即便维持在高纬度的区域也随时可能暴跌回落。看一看那些三、四线城市的鬼城和那些烂尾楼，几乎无一不例外。在楼市全国上涨的情况下，没有人口基数做支撑，注定是无根的浮萍，随时会沉落。

二、刚需时代

在本世纪初，中国的一线城市，只要是开发商造好的住宅，几乎不出几个月，就会售罄一空。一切都因为那两个字"刚需”。

在那个时代，什么地产营销、地产策划，几乎都可以忽略不计，大家的方式基本都是以野蛮粗暴而著称。策划随便出几个方案，随便拉几支营销队伍，都能把项目迅速售罄，每个地产人走路都是趾高气扬，仿佛一伸手就能翻云覆雨，将时代的需求打造成了自身的光环。

在那个时代，我们可以看见，几乎所有住宅盘的出街画面和广告说辞都是千篇一律的，有个土堆就是山景房，有条水沟就是河景房，离开地铁5公里都能是交通便捷，附近有个超市就是生活配套齐全等。

在"刚需”决定一切的时代里，一切营销手段只是模板化的传输。

三、中介代理、分销、电商的崛起

开发商在享受房产人口刚需红利的同时，中介机构也开始大幅崛起，我爱我家、中原地产、21世纪等中介机构铺天盖地增设门店，而以易居、同策为代表的代理机构，更是一飞冲天，共同参与着这场地产的饕餮盛宴。

而随着项目开发越来越多，开发商们逐渐意识到酒香也怕巷子深，于是乎，地产分销异军突起。根据统计，在2015年，成都的整个地产销售中，几乎有70%以上都是通过分销完成的，营销的占比不足三成。如今的许多楼盘，如果离开了分销，根本不知道该如何进行销售。与营销相比，分销的方式要简单得多。只要制定好分销佣金比例，自然会有分销公司源源不断地带来客户。一家分销不够?那就两家，三家。

而随着房地产市场火热以及互联网时代的崛起，电商也开始孕育而生，加入到渠道争夺战之中。

不管是电商也好，分销也罢，整个渠道的重要性已经越来越明显，而针对于那些不知名品牌的开发商，很多时候，除了使用渠道分销之外，已经没有更好的办法来对楼盘进行销售。

根据最新的地产政策，上海等城市已经开始逐步取缔多家分销的代理方式，分销渠道的规范化将越来越受到关注，而独家代理则需要代理商具有更强的实力和人员。一方面，开发商开始自己组建营销团队的趋势越来越明显。另一方面，通过吞并与整合，分销团队和公司开始逐步整合行动。案场与渠道，这两个环节的专业化和细分化会越来越明显，以往营销盘中置业顾问兼直销销售的情况，未来会逐渐变化，让案场的归案场，渠道的归渠道。

商业地产畅想曲

地产集消费和投资双重属性于一身已经很多年了。"房子是用来住的，不是用来炒的!”这句话代表着地产的这两个属性将会剥离，而剥离的具体形式，则是让住宅回归消费居住，让商业地产的投资属性更纯粹。作为中国主要投资渠道之一，商业地产具有非常巨大的作用和潜能，当商与住的逻辑和关系分得更清楚之后，其本身的产品投资潜力也会逐渐凸显出来。

一、商业地产是一种投资性质的金融产品

首先我们必须认清楚，业主们购买商业地产的本质：属于投资行为。地产和股票、汇率的关系息息相关，可谓牵一发而动全身。随着银行利率和汇率的持续低迷，国人投资理财的概念逐步增强，前几年P2P互联网金融如雨后春笋般崛起，疯狂一时，可是其结果，却和骗钱、诈骗等诸多行径绑在了一起，许多P2P机构号称是国资委背景，有银行为其做举荐，有的年利率甚至高达12%以上，可结果，却是卷钱跑路。

与P2P相比，商业地产金融则要好得多，最起码，是有实实在在的产权证在手里的，地价也是连年上涨，风险系数无疑要小一些。不过风险小，不代表没有，售后返租在外省市饱受非议，本身就说明了任何投资都是有风险的。想要最大限度地降低风险，确保收益，必须从以下几个环节来看：

1，商业体的地段。对于线下实体来说，地段是永恒不变的第一法则，再好的业态，再漂亮的建筑，如果地段不对，就没有价值。因此，商业的抉择，首先要看地段，包括：该区域的常住人口、流动人口、旅游人口、轨道交通、商业配套等等。

2，同质化竞品的情况。再好的地段，若是同类型的竞品太多，一定会影响项目的客流。一般来说，商业体的最佳辐射直径在方圆三公里范围内，该范围内的竞品越少，项目的影响力和客群就越稳定。

3，品牌业态是否与周边消费需求相吻合。品牌业态的定位，决定着商业体运营的发展，业态不是以一味超前新颖为基准，而是必须符合周边消费者的实际需求，最大程度化满足其消费和生活所需。一般来说，如果有知名的招商运营品牌商来运作，在这些环节上就会可控得多，对于小业主来说，其本身就是有力的保障。

4，开发商的信誉。开发商的信誉度十分关键，从其以往其他项目经营的状况，可以预估到项目实际运营的状况。一般来说，有大品牌背景的开发商，其运营基本比较规范，信誉也可以得到保障。

5，经管条件。给予多少返利，有没有固定回报率(尤其是开业的前几年)。

二、跨界商业地产与IP化

2016年，上海最著名的商业地产项目是哪个?迪士尼。迪士尼是商业地产出身吗?不是，但是迪士尼乐园可以算是全世界最著名的商业地产项目。来到迪士尼的酒店居住，一千多一晚，你不会嫌弃它不值，因为有整体迪斯尼文化做背书。当文化融入到地产的时候，他所能引起的变化是无法想象的，带动了整个产业链的复苏。

如果说迪士尼的品牌太强，无法比拟的话，让我们看一个近一点的例子：作为大陆第一个诚品书店，苏州诚品书店在开业，两端塔楼开卖公寓，一侧是70年住宅，售价6万/平，一侧是商业酒店式公寓，售价4万/平，而在诚品售卖的同时，周边金鸡湖的售价是2万/平。

那么，我们要问一句：为什么地产商只能卖房子?为什么品牌商不能卖房子呢?再衍生多问一句：如果你要打造商业体，你是该找万科合作，还是会去找环球影城?

三、定位的可行性

随着90/95后的崛起，个性的需求已经开始被放大。招商再也不是某家知名招商机构、或者某个领导一拍脑袋就能决定的，而是实实在在地听取周边消费者的真实意愿，与他们产生用户黏性。实实在在的做到以人为本。

这里举例说明几家比较有意思的商业地产：

1、日本的难波公园，以体育为主题，在商场顶部设置跑道和网球场，他们的目标群体，是下班后的上班族，为他们提供健身休闲的所在;

2、深圳，去年推出了全国首家医疗主题的商场，小毛小病到医院看病麻烦?来商场吧，环境好，配套好，不用和那么多病人挤一起;

3、阿拉伯半岛，因为缺少水景，商场干脆在顶楼做了一个人造海滩，可以尽情冲浪，想象一下这对缺水民族的诱惑力;

4、紧靠迪士尼附近唯一的商业体，绣云里弄起了海派建筑文化，搞来了最美客栈老板娘。

消费者是人，是个体。考虑到差异化的存在，未来商业地产必定是二次市场细分的战场。"有些时候毒药用好了就是解药，有些时候解药吃错了就是毒药”在目前略显复杂的大环境下，商业地产这一被寄予厚望的行业究竟是毒药还是解药，还是要看从业者们的智慧了。

 

本文转载自：中国写字楼网

编辑：1001

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